业绩摘要 · 收入约为人民币284.2百万元。 · 毛利约为人民币148.7百万元。 · 毛利率为52.3%，同比上升约0.7个百分点。保持行业较高水平。 ·截至 2025 年 6 月 30 日止现金及现金等价物与银行短期存款共计约为人民币1368.4百万元。 · 公司拥有人应占利润约为人民币86.9百万元。 · 于2025 年 6 月 30 日，商业运营服务的合约建筑面积约为265万平方米（当中45.8%由独立第三方开发或拥有）。商业运营服务的已开业建筑面积约为165万平方米。 · 董事会建议派付2025年的中期股息每股普通股5.0港仙。

　　(2025年9月1日，香港)星盛商业管理股份有限公司(“公司”或“星盛商业”，股份代号：6668.HK)欣然公布公司及其附属公司(统称“集团”)截至2025年6月30日止6个月(“报告期”)之中期业绩。

　　经营稳健，核心财务指标呈积极发展态势

　　2025年上半年，中国多地出台政策，规范物业服务市场。伴随着亏损业务和亏损项目的陆续退出，企业从重视规模增长向重视业绩提升转变。中长期看，物管行业正步入以精细化管理和提质增效为核心的高质量发展阶段，但城镇化进程持续推进、存量物业规模扩容及增值服务需求升级，仍为行业构筑了广阔的市场空间。面对外部形势变化，集团贯彻聚焦战略，锚定大湾区长三角地区，通过全生命周期运营支持，提升项目质量和运营效率，实现服务口碑与品牌影响力的持续提升，更为集团高质量发展筑牢了坚实基础。

　　报告期内，集团实现收入约为人民币284.2百万元，实现归母净利润86.9百万元，降幅同比收窄。毛利约为人民币148.7百万元。毛利率同比上升0.7个百分点至52.3%，继续保持行业较高水平。集团持续优化资金管理，在存款利率下行的大环境下，2025年上半年实现资金收益14.39百万元。于2025年6月30日，集团现金及现金等价物与银行短期存款约为人民币1368.4百万元，在手现金充足。此外，集团高度重视股东回报，坚持以现金回馈股东，持续提升派息率。基于上半年业绩，董事会建议派付截至2025年6月30日止6个月的中期股息每股普通股5.0港仙，凸显对长期投资者的责任感与自身发展信心。

　　聚焦深耕湾区核心，持续淬炼产品矩阵

　　随著物业管理行业的发展逻辑由“规模至上”逐渐转变为“效益优先”，集团以聚焦战略锚定大湾区长三角这一优势区域，不断淬炼产品矩阵，以实现高质量发展。

　　报告期内，集团持续推进“聚焦大湾区，发展长三角”战略布局，重点加强深圳大本营布局，并以南京项目为基点，撬动长三角经济圈。截至2025年6月30日，集团于深圳已开业项目11个， 于大湾区已开业项目18个。深圳星河WORLD·COCO Park(二期)、深圳光明星河COCO City、南京星河COCO City及深圳龙华星河COCO Garden(开市客店)预计于年内开业。目前大湾区已成为集团发展的核心区域，并且进一步扩展至华东地区，逐步建立独特的发展网络。。

　　同时，集团全方位提升运营效率，推动在营项目保持良好增长势头。截至2025年6月30日，星盛商业合约面积约265万㎡，开业面积约165万㎡;已开业项目27个，筹备中项目17个，咨询项目8个，为未来发展提供强有力的支撑。2025年上半年，累计同店销售同比增长11.4%，累计同店客流同比增长4.4%。

　　在项目招商方面，集团从“填铺招商”向“带着经营理念招商”转变，以精准定位为基础，借评估监测系统赋能，通过业态动态调整适配消费趋势，以创新收益模式实现品牌与租户共生共荣，构建从定位到运营死循环的品牌价值增长体系，招商力不断突破。报告期内，集团新开发品牌数量超250家，引进各类首店超110家。截至2025年6月30日，集团品牌资源库数量超5000家，在合作商户数量超2800家。得益于招商力的持续突破，集团出租率持续保持行业较高水平，空铺率持续下降，整体空置率为7.5%，明显低于行业典型城市空置率13.8%的水平。

　　全生命周期运营赋能 打造商管运营标杆

　　行业发展新阶段，集团以精细化管理为基石、以提质增效为核心，通过精准营销赋能、精细化运营赋能、深化会员赋能及数智化平台赋能，为项目运营提供全生命周期支持，增强内生发展动能，打造商管运营标杆。

　　在营销方面，集团紧抓业绩目标，以活动聚合品牌势能，深圳福田星河COCO Park落地6场IP首展首秀，为首进品牌提供先锋策源地，深圳龙岗星河COCO Park痛楼引导大运粉丝变现，深圳星河WORLD·COCO Park都市牧野/世界滑板日实现破圈口碑营销，出口转内销、广州南沙星河COCO Park体育文化季，不断深化政企联动，全面挖掘可持续年轻消费力。同时，集团持续升级港客第一目的地，福田星河 COCO Park 紧扣市场，开设即买即退退税点等，定制专属福利;龙岗星河 COCO Park 整合资源，依托山姆会员店开通专线巴士、拓宽宣传路径等，全力提升港客消费体验与转化留存。

　　精细化运营方面，集团坚持专业化、 多样化、 质量化运营，通过践行多个针对的精细化运营体系，最终实现顾客、商户和商场三赢。会员运营方面，集团聚焦会员需求，持续丰富会员生态，会员数持续较快增长。报告期内，集团会员同比增加约20%，会员销售额同比增加约14%，会员复购率达47%。

　　数智化赋能方面，集团通过全渠道数字化提升会员忠诚度，布局一云多端的数字化产品通过公域获客、私域转化，AI赋能的策略，实现全渠道营销增长。此外，集团聚焦AI驱动，引入DeepSeek AI，赋能ERP管理以及商户服务，全面提升数智化管理能力。

　　关联方星河控股稳健经营提供发展基石，品牌影响力频获市场认可

　　作为星盛商业的母公司，星河控股财务稳健。星河控股“三道红线”指标连年全绿，且连续5年保持AAA主体信用跟踪评级 ，评级展望为稳定。 此外，星河集团目前已获得联合资信和中证鹏元评定的双AAA主体信用评级。

　　凭借优质的商业运营能力，星河控股开发及拥有的商业物业100%均由我们运营。星河控股稳健的经营表现，为集团构筑了稳固的发展基石。通过与母公司资源协同，集团核心竞争力不断提升。2025年上半年，星盛商业先后揽获“2025中国商业地产运营十强企业”、“2025中国商业地产百强企业”、“2025年房地产开发企业商业地产运营TOP10”等多项大奖，获得来自中房协、 中指院、中购联、 CCFA、赢商网等行业头部媒体的官方认可，助推公司20周年品牌影响力及美誉度持续攀升。

　　未来展望

　　展望未来，质量提升成为当下物业企业战略聚焦的重点方向，物业企业由追求规模转向注重经营质量，物业企业应进一步专注于有优势的区域、业态和客户，聚焦优质资产与核心项目，注重项目的现金流保障能力和盈利能力，持续退出低质、低效项目。

　　集团下半年将继续锚定“成本效益年” ，从四大维度推进核心工作：强化成本意识，借精管细控与百川计划优化资源分配;提升资产价值，从标杆扩容、精准招商、强化营运、提升服务等方面夯实标杆地位;提升数智能力，依托平台整合与数据升级驱动业务增长;区域精耕拓局，以区域资源聚焦和触点拓展业务创新增效，全力实现成本效益提升与资产价值增值，奔赴高质量发展新程。